株 洲 市 渌 口 区 人 民 政 府

行 政 复 议 决 定 书

                   （2025）渌政复字第22号

申请人：罗*，女，汉族，住湖南省株洲市天元区。

申请人：谭**，男，汉族，住湖南省株洲市天元区。

被申请人：株洲市渌口区自然资源局，地址株洲市渌口区渌口镇漉浦路26号，统一社会信用代码：11430221006194631。
    负责人：刘力军，该局局长。

第三人：株洲大西洋房地产开发有限公司，湖南省株洲市渌口区渌口镇南江南路，统一社会信用代码：91430221574326034L。

法定代表人：罗林，该公司执行董事。

申请人罗*、谭**不服被申请人株洲市渌口区自然资源局作出的湘（2022）渌口区不动产权第0001802号不动产权证及其登记，向本机关申请行政复议，请求撤销上述不动产权证及其登记。本机关依法受理并适用普通程序进行审理，复议期间，听取了当事人的意见，现已审理终结。

申请人称： 2018年5月7日其与第三人签订两份《商品房买卖合同（预售）》，购买****1栋****、****号房并支付首付款，剩余房款约定按揭支付。2025年2月11日，申请人经核实发现，被申请人依据第三人伪造的《不动产登记授权委托书》办理了涉案房屋不动产权登记，且登记的房屋总层数（19 层）与规划建设许可、购房合同记载的总层数（18 层）不符。申请人认为，被申请人未履行查验义务，程序违法，登记事项错误，损害其合法权益，故申请行政复议。

被申请人依法提交了行政复议答复意见和相关证据依据。

被申请人称：申请人请求撤销被申请人作出的湘(2022)渌口区不动产权第0001802号不动产权证及其登记无事实和法律依据。被申请人对案涉不动产进行登记时，被申请人充分审查了办证申请人提交的《商品房买卖合同(预售)》、完税证明、身份证明、权籍调查成果等相关资料，且该申请人提交了登记申请书，委托人也出具了相应的授权委托手续。经查验，申请登记主体与权属主体完全一致，事实清楚，证据确实充分，故依法发放不动产权属证书。被申请人依据相关法律规定对办证申请人提交的资料，其中包括不动产登记授权委托书仅作形式审查，不作实质审查，授权委托书上的签名是否为本人所签，被申请人无法核实，也没有义务进行核实。且本次登记是初始登记，是将该物业登记至申请人名下，是对其权利的保障。故本次登记程序合法，请求驳回申请人的复议请求。另被申请人向本机关提交一份《情况说明》称，依据建设工程规划许可证和房屋实测报告，通过住建楼盘表系统录入房屋信息(位置、栋号、房号等)、面积数据及规划用途。其中层数需按要求准确填写:规划许可证明确设计层数，实测报告记录实际层数，若含地下层、夹层等需标注功能，系统会校验规划与实测层数一致性，差异的需提交变更证明，落宗审核后完成办理登记。因此，不动产权证上记载并未影响申请人的对该房屋享有的实体权益。

第三人株洲大西洋房地产开发有限公司未提交证据及书面答复意见。

本机关审理查明：案涉湘(2022)渌口区不动产权第0001802号不动产权证权利人登记为罗*、谭**，坐落于渌口区渌口镇湾塘工业园****1栋，房屋建筑面积为137.94平方米，权利其他状况为专有建筑面积：113.25平方米；分摊建筑面积：24.69平方米；房屋总层数：19；所在层：12；室号部位：****、****；房屋结构：钢筋混凝土结构；竣工日期：2019年；发证日期为2022年3月15日。株县规工管字第2014010号株洲县规划局建设工程规划审批单记载1#栋层数为18，高度为56.7m，底层面积为114.21平方米，地下车库总面积为15006.62平方米。

另查明，2018年5月7日，申请人与第三人签订《商品房买卖合同（预售）》，购买****1栋****、****号房屋，合同约定房屋建筑面积共137.94平方米，其中套内建筑面积：113.25平方米；分摊共有建筑面积：24.69平方米；合同约定支付首付款后，余款银行按揭支付，并对交房条件、规划变更通知等作出明确约定。案涉不动产进行登记时，申请人向被申请人提交了《商品房买卖合同(预售)》、登记申请书、完税证明、身份证明、权籍调查成果及不动产登记授权委托书等相关资料。

以上事实有下列证据予以证实：湘(2022)渌口区不动产权第0001802号《不动产权证》、株县规工管字第2014010号《株洲县规划局建设工程规划审批单》《受理回执单》《不动产登记申请表》《不动产转移登记询问表》《契税优惠事项备案登记表》《税收完税证明》《不动产登记授权委托书》、申请人身份证复印件、户口本复印件，株洲大西洋房地产开发有限公司营业执照副本复印件和受委托人张婷的身份证复印件、不动产权利及其他事项登记信息及《商品房买卖合同(预售)》、被申请人提交的《情况说明》、房屋实测报告及照片。

因本案案情较为复杂，渌口区行政复议咨询委员会启动行政复议咨询程序，征询了行政复议咨询委员会部分委员对本案的处理意见。

本机关认为：本案的争议焦点为该案被申请人作出的湘(2022)渌口区不动产权第0001802号《不动产权证》及登记是否合法。

首先，被申请人株洲市渌口区自然资源局作为不动产登记主管部门，在作出湘(2022)渌口区不动产权第0001802号《不动产权证》前，已依法履行法定审查职责，被申请人严格依照《不动产登记暂行条例》等相关法规，对申请人提交的《商品房买卖合同（预售）》《不动产登记申请表》《不动产登记授权委托书》、完税证明、身份证明、权籍调查成果等核心材料进行全面查验。经核查，申请登记主体与权属主体罗*、谭**一致，提交材料形式完备、内容齐全，符合不动产初始登记的法定要件。其次，针对申请人质疑《不动产登记授权委托书》签名伪造问题，依据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十六条之规定、《中华人民共和国土地管理行业标准不动产登记规程》4.7 登记申请材料的一般要求：4.7.1 登记申请材料的齐全性和规范性：1.申请材料应齐全、规范，符合法定形式。2.申请人应做出书面承诺，对申请材料的真实性、有效性负责。故被申请人对办证申请人提交的资料（其中包括不动产登记授权委托书）仅作形式审查，对于材料的真实性不具有实质审查义务。虽然申请人的《不动产登记授权委托书》存在瑕疵，但本次登记是初始登记，被申请人是依据申请人提交已备案的《商品房买卖合同（预售）》将该物业登记至申请人名下，是对申请人权利的保障。再次，关于登记层数（19 层）与申请人主张的规划建设许可、购房合同约定的总层数（18 层）不符的争议。经核查：规划与实测依据充分，根据株县规工管字第 2014010 号建设工程规划审批单，涉案房屋规划层数为18 层，而不动产权证记载的 “总层数 19 层” 系依据房屋实测报告及住建楼盘表系统规则认定。根据《株洲市国土空间规划管理技术规定》，地下层、夹层等功能空间需单独标注，不计入地上总层数。本案中，申请人所称 “实际建设 19 层” 包含地下层，而登记机关将地下层按规范单独归类，地上层数统计为 18 层，符合规划管理技术标准。被申请人根据《中华人民共和国民法典》等法律法规相关规定对申请人购买的符合发证条件的商品房予以登记发证确权，该登记行为未实质损害申请人权益。本案中，申请人与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定房屋为 “**** 1栋****、****号房”，其实际交付房屋的楼层位置、面积等核心条款均与购房合同、不动产权证一致（如：1栋****、****号房位于第 12 层，建筑面积共137.94平方米，套内建筑面积：113.25平方米；分摊共有建筑面积：24.69平方米）。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”。从物权实现角度来看，申请人已取得所购房屋的不动产权分户证，申请人的房屋产权归属明确，申请人的购房合同目的已通过登记、实际交付实现，登记层数与实际一致，不影响申请人对所购房屋的所有权归属及处分权能。

综上，被申请人株洲市渌口区自然资源局作出的湘(2022)渌口区不动产权第0001802号《不动产权证》及登记认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，复议决定如下：  

维持被申请人株洲市渌口区自然资源局作出的湘(2022)渌口区不动产权第0001802号《不动产权证》及登记。

申请人、第三人如不服本决定，可自收到本决定之日起 十五日内，向芦淞区人民法院提起行政诉讼。

株洲市渌口区人民政府

2025年5月30日