行政复议决定书
（2022）渌政复字第6号
申请人：朱**，女，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
委托代理人李**，湖南***律师事务所律师，代理权限：全权代理。
委托代理人漆**，湖南***律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被申请人：株洲市渌口区自然资源局，住所地湖南省株洲市渌口区渌口镇漉浦路26号。
法定代表人：刘力军，局长。
第三人：周**，男，汉族，住湖南省株洲县。
申请人认为被申请人作出2022（001）《不予登记告知书》侵犯其合法权益，于2022年9月20日申请行政复议。本机关受理后，依法进行审查，后因案情复杂，经负责人批准，延期30日作出决定。现已复议终结。
申请人称：一、申请人办理案涉土地使用权转移登记申请，依法提交了《不动产登记暂行条例》第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定的全部资料，依法应予登记。二、申请人申请土地使用权转移登记并未违反法律、法规规定。1、申请人是该土地使用权继承登记的适格申请主体。申请人的父亲朱**2001年7月因病去世，申请人系朱**名下位于株洲县姚家岭巷14号国有土地使用权的法定继承人，并已经办理了继承公证，申请人依法有权向被申请人申请办理土地使用权继承转移登记。2、申请人申请该土地使用权继承转移登记没有违反“房地一体原则”。（1）根据《不动产登记操作规范（试行）》1.2.2条规定，“一体登记原则”指的是房屋所有权转移登记时，房屋占用范围内的土地使用权一并登记。土地所有权转移登记时，土地上符合登记条件的房屋等建筑物应当一并登记。（2）申请人申请登记的是土地使用权转移登记（原房屋已经灭失），土地上并不存在符合登记条件的房屋等建筑物，故不存在违反“房地一体原则”。根据《不动产登记操作规范（试行）》第8.3.1规定，申请人申请登记完全符合法律规定。（3）申请人申请转移登记的土地上现在附着的房屋系违法建筑，该房屋的建设无规划审批文件，依法应予拆除。在申请人第一次向被申请人申请房屋继承登记时，被申请人在《不予受理通知书》中已经明确“标的物已灭失”，这里的标的物已灭失，指的就是原房屋，故仅剩余土地可以办理继承登记。三、申请人申请登记的国有土地使用权并不存在尚未解决的权属争议。1、虽然周**2003年4月4日签订了《房屋买卖契约》，但该《房屋买卖契约》并未发生法律效力。周**并未支付购房款，在株洲中院（2022）湘02行终27号案件审理中，周**本人明确陈述没有支付房款的证据（庭审笔录有记录），即未支付对价。且该房屋无规划批准文件，属于违法建筑，违法建筑的转让依法不具有法律效力。被申请人并非司法机关，仅凭一份单一的《房屋买卖契约》就认定存在权属争议，明显没有证据。2、继承的房屋或土地未经登记不能直接转卖过户。关于继承的房屋或土地转让，依据法律规定，继承的房屋或土地作为不动产，需要依法办理登记手续后，才发生物权效力，才能将房屋买卖过户。《民法典》第208条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。第232条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。依据上述法律规定，周**提供的《房屋买卖契约》并不发生物权转移的法律效力，案涉土地依法属于申请人所有。3、继承登记的关键点是，无论继承的房屋或土地是否对外转让，首先必须先行完成继承登记。只有完成继承登记后，物权才能由继承人进行下一轮交易和转移。故本次登记对于周**提出的所谓《房屋买卖契约》没有任何影响，周**并不因有《房屋买卖契约》就取得物权。《房屋买卖契约》仅仅是一个没有法律效力的债权，而且这个债权主张的前提必须是申请人朱**完成了该土地的转移登记之后。综上，申请人系依法行使继承权，申请办理继承登记，且依法提交了符合法律规定的登记资料，被申请人应依法予以登记。被申请人作出不予登记决定的理由依法不成立且严重违法。为维护申请人的合法权益，特提请行政复议，请求确认被申请人2022年9月9日作出2022（001）《不予登记告知书》的行政行为违法，撤销被申请人作出的2022（001）《不予登记告知书》，并责令被申请人依法办理申请人提出的国有土地使用权继承转移登记。
被申请人称：一、据调查核实朱**原所有房屋大致情况为：朱**房屋位于渌口镇姚家岭居委会，1988年4 月30日申请办理了房产证（株房私字第0007500号），土木一层四间房屋93.8平米。1988年申请办理了国有土地使用证，证号为株县17B国用（88）字第586号，用地面积104平方米。1991年6月17日朱**向相关部门申请了在原地块上拆旧翻建厨房，占地面积36.25平米，建筑面积30.53平米，砖混一层，但未就该部分翻建房屋申请办理相关变更权属证书。1995年8月9日朱**将东边二间土木结构平房给外甥周**，1995年8月24日，周**申请办理了房屋转移登记，证号为株县房证字0001494号，建筑面积40.03平方米，土木砖木一层二间。同日申请办理了国有土地使用证（株县17B国用（95）字第1232号，用地面积（共有使用权面积）45.36平方米，1996年2月13日换证，证号为株县17B国用（95）字第换1232号，用地面积45.4平方米。1995年9月4日申请办理了株洲县城乡建房用地许可证【城乡建房地管字（1995）第123号】，在建筑占地45.36平方米上翻建1栋3层15间房屋136.08平方米。朱**于1995年8月24日更换土地证，证号为株县17B国用（95）字第换586号，用地面积（共有使用权面积）63.81平方米，即将出售给周**部分的房屋土地从总面积中核减。2003年4月4日，朱**、朱**姐弟将其父朱**（此时已过世）所有的将占地面积66平方米，使用面积104平方米的砖混结构住房二层六间房屋全部卖给周**，但未办理过户手续。该房屋现状为：朱**这边是已由原房产证上的土木一层改变为砖混三层，据称第三层是双方交易后周**加上去的。但朱**名下房屋从土木一层改变为砖混两层，除1991年拆旧翻建厨房（砖混一层）进行了报建申请外，其它房屋结构及现状的改变没有办理任何规划许可及报建手续。二、《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款“房屋建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地海域一并登记，保持权利主体一致”，以及《不动产登记操作规范（试行）》第1.2.2条“一体登记”规定，均明确房屋应当与其占用土地一并登记。案涉地块上矗立着一栋三层楼的砖混结构的房屋，如何忽略该房屋进行单独的土地使用权登记？而且申请人不是单独继承的土地使用权，而是房屋所有权和土地使用权一并继承。申请人称案涉土地上现在附着的房屋系违章建筑，应予拆除，是否属于违章建筑还没有法定部门进行认定。况且，这种历时数十年之久的历史遗留问题一般不会简单武断地认作违章建筑而予以拆除，能够履行补办手续的，还是可以依法进行补办登记。更何况，朱**在1991年对一层砖混厨房的翻建是进行了报建的。至于申请人引用被申请人作出的《不予受理通知书》中的“原标的物已灭失”（原土木一层），故剩余土地可以办理继承登记。该《不予登记受理通知书》已被芦淞区法院确认违法，并被市中院予以撤销，已不具备法律效力。故其主张不能成立，其单独申请土地使用权继承转移登记是违反“房地一体登记原则”的。三、案涉不动产涉及第三方权益。2003年4月4日，朱**、朱**姐弟将其父朱**所有的将占地面积66平方米，使用面积104平方米的砖混结构住房二层六间房屋全部卖给周**。在朱**起诉被申请人要求撤销《不动产登记不予受理告知书》的房屋所有权登记一案的一、二审过程中，案外人周**均以第三人身份参加了诉讼，并提出了异议。案涉房屋的现状是周**一家已在该房屋中居住了近二十年，并在原购进的房屋上加建了第三层，这都是无法回避的事实。被申请人所作出的《不予登记告知书》认定事实清楚，适用法律正确，请求复议机关依法维持。
第三人称：总体情况在法院开庭第三人实事求是陈述得清清楚楚，有理有据，一审主持了公道，判得合理合法。朱**的父亲朱**是第三人的舅舅。朱**于2001年7月去世后，朱**住在株洲，她弟弟朱**住在广州，该房屋没人居住，租给了王家洲村一个叫陈**的师傅（就是扎灵屋子的）一家住，他媳妇名叫唐**，那时房租大概是200元一个月，房租由申请人他们收。到2003年4月，申请人两姐弟想将房屋卖给第三人，第三人同意，于是双方就请了几个在场人，由申请人的丈夫刘**执笔，写了《买卖房屋契约》，成交价为21000元，在场人都签了字，第三人当场就交了21000元现金给申请人的弟弟朱**，朱**当场就给了第三人两本国有土地使用证，因那时没有手机、微信，再加上表姊妹关系又好，当时就没有想其它什么。他们当场就把这21000元分掉了，留了1万元给朱**的孙子，朱**自己分了5000元，刘**分了4000元，朱**的侄子朱**因照顾朱**，分得2000元。第三人买下该房屋，立好契约，付清房款，第三人没有搬进去住，房子继续租给原租户陈**师傅一家，5月份的房租就由第三人来收，一直到2005年，第三人二儿子要结婚，第三人收回房子装修，因屋面漏水，第三人就在上面加盖了一层。《房屋买卖契约》第五条写明，房款必须一次性付清。如果不交清房款，申请人一家不会让第三人收两年的房租费，也不会让第三人住二十年之久。如果第三人没有支付购房款，申请人这样有学问的人家，难道不会要第三人写欠条吗？申请人说《买卖房屋契约》没有法律依据。本着诚信、道德的核心价值观，契约上面第五条注明不需公证处公证，在场人都签字为证，这就很明确了。申请人说房屋没有登记在继承人名下就不能进行转让、买卖。申请人他们那时都是60岁的有知识的懂法律的人，既然晓得不能转让、买卖，为什么二姐弟还要将房屋卖给第三人？为什么二十年之后又要无理诉讼要房子呢？是不是埋下伏笔二十年之后存心陷害、敲诈第三人？渌口区自然资源局作出《不予登记告知书》的行为实事求是，公平公正，合理合法，为老百姓办实事，深得民心。请求复议机关依法主持公道。
经审查查明：申请人的父亲朱**系第三人周**的舅舅。1988年4月30日，原株洲县人民政府向朱**颁发了株房私字第0007500号《株洲县私有房屋所有权证》，房屋坐落于原株洲县渌口镇姚家岭巷14号，占地面积103.66平方米，建筑面积97.8平方米，土木结构一层四间，使用性质为住宅。同年10月，原株洲县国土管理局向朱**颁发了上述房屋用地株县17B国用（88）字第586号《国有土地使用证》，占地面积为104平方米。1995年8月，朱**将上述房屋中东边二间平房卖给外甥周**（即本案第三人），同年，周**取得了所买房屋的土地使用证和房屋所有权证。1991年，朱**对其未出卖给第三人的另外二间进行翻新，建成砖混结构二层六间，1995年8月，朱**取得了换发的土地使用证（株县17B国用(95)字第换586号《国有土地使用证》），占地面积为63.81平方米。2001年朱**去世，其生前共生育两名子女，即申请人和申请人弟弟朱**。2003年4月4日，申请人与朱**决定将朱**遗留的房屋卖给第三人，双方签订了《买卖房屋契约》，约定：朱**去世后，其子女朱**、朱**决定将房屋出售，周**自愿购买该房屋；房屋砖混结构二层六间，占地面积66平方米，使用面积104平方米，坐落于渌口镇姚家岭，卖方将全部房屋卖给买方；房屋不办过户手续，如日后需要办理，由买方负责；房屋成交价为21000元，一次交清；所属房屋产权、土地证归第三人所有。该《买卖房屋契约》还有当时在场的见证人签名。《买卖房屋契约》订立后，第三人拿到了株县17B国用(88)字第586号《国有土地使用证》和株县17B国用（95）字第换586号《国有土地使用证》，但至今未办理房屋产权登记手续。2005年由于第三人的二儿子结婚要装修房屋，第三人在新购买的房屋上加盖了一层。
2019年4月4日，申请人以朱**名义办理了《不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明（2019）第9号》：因保管不善，将株房私字第0007500号、株县17B国用(95)字第换586号不动产权证遗失（灭失），现声明该不动产权证书作废。同年7月2日，申请人和其弟弟朱**在湖南省株洲市国信公证处办理了（2019）湘株国证内字第7029号《公证书》，主要内容为：朱**放弃对朱**遗产房屋（株房私字第0007500号《株洲县私有房屋所有权证》）的继承，该房屋由申请人继承。2021年8月16日，申请人向被申请人申请将株房私字第0007500号《株洲县私有房屋所有权证》的房屋转移登记至申请人名下，被申请人对房屋进行实地查看后，以申请人的申请不符合法律法规规定的其他情形（具体情况为：1.标的物灭失；2.申请人已将房屋转让给周**）为由作出了《不动产登记不予受理告知书》。申请人对该《不动产登记不予受理告知书》不服，向株洲市芦淞区人民法院提起了行政诉讼，芦淞区人民法院认定株洲市渌口区自然资源局作出涉案《不动产登记不予受理告知书》程序存在轻微违法但不予登记决定正确，判决确认株洲市渌口区自然资源局作出《不动产登记不予受理告知书》的行政行为违法，驳回朱**的其他诉讼请求；申请人不服一审判决，上诉至株洲市中级人民法院，株洲市中级人民法院判决撤销一审判决，撤销株洲市渌口区自然资源局作出《不动产登记不予受理告知书》。2021年9月，申请人向被申请人提交拆违申请，请求被申请人对第三人周**加建建筑物的行为进行查处并强制拆除。2022年9月1日，申请人向被申请人提交资料，申请对坐落于株洲市渌口区渌口镇姚家岭巷14号国有土地使用权进行继承登记。2022年9月9日，被申请人对申请人作出《不予登记告知书》，告知申请人因违反法律、行政法规规定，存在尚未解决的权属争议（具体情况为：1.你申请登记的国有土地上建有三层砖混结构的房屋，依据《不动产登记暂行条例》第四条第一款及《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款之规定，单独申请国有土地使用权继承登记违反房地一体原则；2.经查明，你申请登记的国有土地上的房屋于2003年4月4日与周**签订了《房屋买卖契约》，故该不动产存在尚未解决的权属争议），根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，决定不予登记。申请人不服该决定，向本机关提起行政复议。
上述事实，有申请人的身份证复印件、《不动产登记不予受理告知书》、《不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明(2019)第9号》、(2019)湘株国证内字第7029号《公证书》、《房屋买卖契约》、《买卖房屋契约》、株县17B国用（95）字第换586号国有土地使用证、株洲市芦淞区人民法院（2021）湘0203行初333号行政判决书、株洲市中级人民法院（2022）湘02行终27号行政判决书、2022（001）《不予登记告知书》等证据证实。
本机关认为，本案系国有土地使用权登记案，本案争议的焦点为株洲市渌口区自然资源局作出的2022（001）《不予登记告知书》是否合法。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。本案中，案涉土地上附着一栋三层楼的房屋，申请人申请对案涉国有土地使用权单独进行登记，显然有违前述法律规定。另，《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议的。已经生效的法院判决文书中已指明涉案房屋转让行为是否有效尚属于存在民事争议的事实。当事人在该判决作出之后也没有通过法律途径解决存在的民事争议，案涉土地仍然存在尚未解决的权属争议。故，被申请人作出案涉《不予登记告知书》，认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，内容适当。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条之规定，复议决定如下：
维持被申请人株洲市渌口区自然资源局于2022年9月9日对申请人朱**作出的2022（001）《不予登记告知书》。
如不服本决定，可自收到决定书之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。
株洲市渌口区人民政府
2022年12月16日