株 洲 市 渌 口 区 人 民 政 府

行 政 复 议 决 定 书

（2025）渌政复字第12号

申请人：唐**，男，汉族，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。

被申请人：株洲市渌口区自然资源局，地址株洲市渌口区渌口镇漉浦路26号，统一社会信用代码：11430221006194631。
    负责人：刘力军，该局局长。

第三人：株洲大西洋房地产开发有限公司，湖南省株洲市渌口区。

法定代表人：罗*，该公司执行董事。

申请人唐**因不服被申请人株洲市渌口区自然资源局对第三人出具的（株规）核字第【201904】号株洲市渌口区建设工程竣工规划核实合格证，向本机关申请行政复议，请求予以撤销，并责令被申请人重新核实并作出正确的行政行为。本机关依法受理并适用普通程序进行审理，复议期间，听取了当事人的意见，现已审理终结。

申请人称：2018年5月6日与第三人签订《商品房买卖合同（预售）》，购买****4栋**03号房屋，合同对交房条件、规划变更通知等作出约定。近期第三人起诉要求支付购房余款及违约金，申请人经调查发现，该项目实际建设情况与规划不符，存在总建筑面积超出、车位面积和商业面积减少、层数增加、总高度超规划等问题，认为被申请人作出的竣工规划核实合格证主要事实不清、证据不足、违反法定程序，且第三人伪造签名以办理产权分户登记，侵害其合法权益。故请求依法撤销上述建设工程竣工规划核实合格证并重新作出处理。

被申请人依法提交了行政复议答复意见和相关证据依据。

被申请人称：我局在作出（株渌规）核字第【201904】号《株洲市渌口区建设工程竣工规划核实合格证》前，委托株洲县规划勘测设计院对“****”项目楼盘进行建设工程竣工规划核实测量。测量结果显示，该楼盘总建筑面积为63930.81m²（规划审批指标为64018.58m²，差值为-87.77m²）；地上建筑面积为48924.19m²（规划审批指标为49011.96m²，差值为-87.77m²）；地下工程面积为15006.62m²，与审批规划指标一致；建筑密度、容积率、绿地率均未作调整；1-5# 栋建筑高度为56.9米（规划数据为56.7米）；层数为地上 18层，地下2层。各项参数与规划指标基本一致，符合发证要求，作出的合格证应予以维持。

第三人株洲大西洋房地产开发有限公司未提交证据及书面答复意见。

经本机关审理查明：案涉（株渌规）核字第【201904】号《株洲市渌口区建设工程竣工规划核实合格证》登记的建设单位为株洲大西洋房地产开发有限公司，建设项目名称为“****”，建设位置位于株洲市渌口区，建设工程规划许可证编号为建规【建】字第2014035号，建设规模为63930.81㎡。

建规【建】字第2014035号《建设工程规划许可证》登记的建设单位为株洲大西洋房地产开发有限公司，建设项目名称为“****”，建设位置位于株洲县，建设规模为64018.58㎡，株县规工管字第2014010号《株洲县规划局建设工程规划审批单》显示案涉项目住宅楼为18层，地下车库面积为15006.62平方米，根据《建设工程竣工规划核实测量成果表（一）》《建设工程竣工规划核实测量成果表（二）》及《“****”建筑物综合指标竣工测量成果表》显示株洲县规划勘测设计院测量项目的主要规划指标如建筑面积、地下工程面积、建筑密度、容积率、绿地率、层数等与规划审批指标及总平面规划图基本相符，仅有总建筑面积、地上建筑面积和建筑高度存在细微差异。

另查明，2018年5月7日，申请人与第三人签订两份《商品房买卖合同（预售）》，购买****1栋201号房屋和1栋1206、1207号房，支付首付款后余款约定银行按揭支付，合同对交房条件、规划变更通知等作出明确约定。

以上事实有下列证据予以认定：（株渌规）核字第【201904】号《株洲市渌口区建设工程竣工规划核实合格证》、建规【建】字第2014035号《建设工程规划许可证》、株县规工管字第2014010号《株洲县规划局建设工程规划审批单》、建设工程竣工规划核实测量成果表（一）、（二）及“****”建筑物综合指标竣工测量成果表、《****总平面规划图》《商品房买卖合同 (预售)》。

本机关认为：本案的争议焦点为该案被申请人作出的（株渌规）核字第【201904】号《株洲市渌口区建设工程竣工规划核实合格证》是否合法。

首先，被申请人作为城乡规划主管部门，在作出（株渌规）核字第【201904】号《株洲市渌口区建设工程竣工规划核实合格证》前，委托专业机构进行了测量，测量机构资质合法、测量方法符合技术规范，被申请人依据测量结果作出的行政行为有事实依据，符合法律规定。虽然项目部分指标存在细微差异，但整体符合规划要求，未超出规划法规和技术标准所允许的误差范围，系按照规划进行建设，不构成违法建设与变更建设情形。另，根据《株洲市国土空间规划管理技术规定》对地下空间的认定，申请人所述一楼实属地下面积，将其与申请人所述地下车库共同认定为地下面积符合规定，申请人所述地下面积建设少于规划面积、超原规划建设一层等情况与事实不符，综上，经株洲县规划勘测设计院测量，测量成果符合规划要求，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，该项目满足发证条件。其次，从物权实现角度来看，申请人已取得所购房屋的不动产权分户证，申请人的房屋产权归属明确。被申请人颁发的建设工程竣工规划核实合格证即便存在部分指标细微差异，也未改变申请人对房屋的合法物权状态，未在物权方面侵害申请人权益；再次，在房屋使用功能和居住体验方面，虽然项目部分指标有细微差异，但建筑密度、容积率、绿地率等关键影响居住舒适度的指标均未改变。总建筑面积减少87.77m²，其中地上建筑面积减少87.77m²，以及建筑高度增加0.2米，这些细微变化并未导致房屋公摊面积大幅变动，未造成房屋质量安全问题,也未影响小区的公共空间和配套设施的正常使用，更未对申请人的居住使用功能造成实质性减损，申请人的居住体验未因这些差异受到明显不良影响。

关于申请人提到的第三人伪造签名以完成产权分户登记问题，这属于第三人的行为，并非因合格证本身存在的细微指标差异所导致，两者之间不存在因果关系。申请人可通过向不动产登记部门反映或其他途径解决，维护自身权益。

综上，被申请人株洲市渌口区自然资源局作出的（株渌规）核字第【201904】号《株洲市渌口区建设工程竣工规划核实合格证》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，复议决定如下：  

维持被申请人株洲市渌口区自然资源局作出的（株渌规）核字第【201904】号《株洲市渌口区建设工程竣工规划核实合格证》。

申请人、第三人如不服本决定，可自收到本决定之日起 十五日内，向芦淞区人民法院提起行政诉讼。

株洲市渌口区人民政府

2025年5月22日