株 洲 市 渌 口 区 人 民 政 府
行 政 复 议 决 定 书
（2025）渌政复字第11号
申请人：罗*，女，汉族，住株洲市天元区。
申请人：谭**，男，汉族，住株洲市天元区。
委托代理人：刘**，湖南**律师事务所律师。
被申请人：株洲市渌口区住房和城乡建设局，住所地：株洲市渌口区渌口镇津口西路2号。
负责人：刘月平，局长。
委托代理人：杨*，湖南**律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人：株洲大西洋房地产开发有限公司，住所地：株洲市渌口区。
法定代表人：罗*，执行董事。
申请人认为被申请人就第三人开发建设的房地产项目作出的《工程竣工验收备案表》及载明的内容违法，损害了申请人的合法权益，向本机关申请行政复议，请求确认该行为无效。本机关于2025年3月10日受理申请人的行政复议申请并适用普通程序审查，复议期间，本机关充分听取了当事人的意见，现已审查终结。
申请人称：2018年5月7日申请人与第三人签订有两份《商品房买卖合同（预售）》，约定申请人购买第三人开发的****1栋**06号、**07号房屋，所购房屋总价979000元，申请人首付款349000元，余款630000元以向银行按揭贷款的形式支付，在合同中第九条第一项第1点特别约定：第三人交房时该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；因第三人开发的****住宅小区完工后，无竣建设工程竣工验收资料，无法办理建设工程竣工验收备案，合同约定的购房余款按揭贷款手续无金融机构同意办理，且申请人始终未收到所购房屋不动产权证；近期申请人突然收到第三人向渌口区法院起诉要求判决申请人一次性支付购房余款及其违约金的应诉通知书，并在第三人提供的起诉证据中发现有申请人所购房屋不动产权证复印件；申请人随即委托律师应诉并向渌口区不动产登记中心调取本人所购房屋和****1栋的不动产权登记档案，发现第三人伪造申请人签名形成《不动产授权委托书》，擅自为申请人所购房屋办理了不动产权登记，经了解，第三人就****项目实际未向被申请人提供任何工程竣工验收备案资料，其档案馆也无该项目《工程竣工验收备案表》档案；被申请人2019年8月13日出具的****项目《工程竣工验收备案表》，是领导安排出具，****项目建设工程竣工验收资料至今未入库，上述《工程竣工验收备案表》在被申请人档案馆无据可查。申请人认为，依法履行商品房建筑工程竣工验收备案是被申请人法定职责，商品房建筑工程只有在经开发商向备案机关提交符合要求的完整的竣工备案资料，经备案机关审查符合法定要求才能依法接受归档备案，并出具《工程竣工验收备案表》和建设工程竣工验收备案证明；否则商品房依法不能办理不动产初始登记，更不能办理商品房销售后买受人的分户不动产登记。本案中，被申请人在第三人未提交任何工程竣工验收备案资料的情况下，向第三人出具****1-5栋《工程竣工验收备案表》，载明：****1-5栋工程的竣工验收备案文件已经于2019年8月13日收讫。经核查，备案归档文件资料齐全等内容并同意备案，不符合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等相关法律法规规定。第三人持此虚假《工程竣工验收备案表》骗取不动产登记部门办理****1栋不动产初始登记后，通过伪造申请人签名的《不动产授权委托书》擅自办理了申请人所购房屋的不动产权登记，因房屋安全质量无任何保障，侵害了申请人的合法权益，导致申请人面临房屋质量安全风险以及可能在上述民事诉讼中处于不利地位。综上所述，被申请人出具《工程竣工验收备案表》的行政行为，违反了法定程序，缺乏事实依据，内容虚假，属于重大且明显违法的行政行为，根据《行政诉讼法》第七十五条及《最高人民法院关于适用<行政诉讼法>的解释》第九十九条等相关规定，依法应当认定为无效行政行为。为此，现申请人特向贵机关提出行政复议申请，请求依法支持申请人的复议请求。
被申请人依法提交了行政复议答复意见和作出《工程竣工验收备案表》行为的相关证据和依据。
被申请人称：申请人提出的行政复议申请无任何事实和法律依据，应对其复议请求予以驳回。第三人建设的****1-5栋在2019年2月21日竣工验收合格，2019年4月26日由建设、勘察、设计、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组验收，出具了《****1-5栋竣工验收报告》。株洲大西洋房地产开发有限公司2019 年8月向我局申请工程竣工验收备案，并提交了该项目的备案材料：工程竣工验收报告、工程施工许可证、施工图设计文件审查意见、工程竣工报告、工程质量评估报告、勘察质量检查报告、设计质量检查报告、规划核实单及环保检测文件、消防资料、建设节能专家验收报告、住宅使用说明及保证书、承诺书、质量监督机构出具的质量监督报告、建设工程档案预验收意见书等材料。根据《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》规定，第三人的备案材料符合备案要求，我局2019年8月13日出具的****1-5栋工程竣工验收备案表的行政行为，事实清楚、程序合法，该****1-5栋工程竣工验收备案表合法有效，应对申请人行政复议申请请求依法驳回。
第三人称：按《商品房买卖合同（预售）》约定买受人以向银行按揭贷款的形式支付房屋剩余尾款，买受人在中国银行渌口支行办理了银行按揭贷款手续，且银行审批合格后，因该项目房屋作为现房抵押需办理不动产权分户证方可放款，故我公司通知该买受人需办理不动产权分户证，并且买受人罗*于2022年1月2日、买受人唐文斌于2022年1月10日签字同意委托我公司办理不动产权证，且配合提供其他办证所需资料，于是我公司将其资料提交给不动产中心，为尽快办理不动产权证，则由我公司工作人员代签《不动产授权委托书》，以上是在买受人完全知情的情况下办理的不动产权证。并且按照《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人有义务在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，否则出卖人还需承担违约责任，因此我公司作为该商品房的出卖人，须给买受人办理房屋所有权证书，也是为了保障买受人的权利。
本机关审理查明：2019年8月13日，基于第三人申请，被申请人就第三人开发建设的****1-5栋建设工程项目，出具了《工程竣工验收备案表》，就办理该建设工程项目的竣工验收备案，第三人向申请人提交了《****1-5栋工程竣工验收报告》《单位工程质量竣工验收记录》《建设工程施工许可证》《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案表》《****1-5栋工程竣工报告》《****1-5栋工程质量评估报告》《勘察单位工程质量检查报告（合格证明书）》《设计单位工程质量检查报告（合格证明书）》《株洲市渌口区建设工程竣工规划核实合格证》、《环保检测及消防资料》《株洲县建筑节能专项验收备案表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》、《****1-5栋房屋建筑质量保修书》《建设单位项目负责人工程质量终身责任承诺书》《施工单位项目负责人工程质量终身责任承诺书》《监理单位工程质量终身责任制承诺书》《设计单位工程质量终身责任制承诺书》《勘察单位工程质量终身责任制承诺书》《工程质量监督报告》《建设工程档案预验收意见书》、株县政纪发（2013）14号《会议纪要》《2014年株洲县基本建设项目收费一览表》、城市基础设施配套费（电梯住宅）和新型墙体材料专项基金及散装水泥发展基金的缴费凭据等备案材料，被申请人收讫了上述备案材料后，遂为第三人出具了《工程竣工验收备案表》。
以上事实有下列证据予以认定：****1-5栋项目竣工备案资料。
本机关认为，本案审查重点为：被申请人为第三人出具《工程竣工验收备案表》的行为是否合法。现对此评析如下：
根据《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》第三条第二款规定，对第三人开发建设的****1-5栋建设工程项目进行竣工验收备案，系被申请人的法定职责。本案中，被申请人在为第三人办理建设工程竣工验收备案过程中，第三人根据《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的规定，提交了工程竣工验收备案所需的必要材料，被申请人查验、收讫了第三人提交的各项备案材料后，遂为第三人开发建设的****1-5栋建设工程办理了竣工验收备案登记，并出具了《工程竣工验收备案表》。据此，被申请人涉案办理《工程竣工验收备案表》的行为符合建设工程竣工验收备案的法律规定，并无任何不当。被申请人涉案所为的工程竣工验收备案行为，事实清楚，依据充分，程序合法。
综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，复议决定如下：
维持被申请人株洲市渌口区住房和城乡建设局于2019年8月13日就****1-5栋建设工程作出的《竣工验收备案登记表》。
如不服本决定，可自收到本决定书之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。
株洲市渌口区人民政府
二〇二五年五月八日